En el caso de un contrato de arrendamiento de un inmueble para uso distinto al de vivienda como es el hotelero, existen determinadas responsabilidades derivadas "como puede ser la correspondiente a los empleados o a las licencias" que, según ha señalado el representante de Garrigues, gabinete jurídico de CEHAT, Roberto Delgado, "deberían compartirse" entre el propietario-titular del inmueble y del negocio hotelero con el operador, explotador o gestor del mismo.
Así, Delgado ha señalado que uno de los aspectos característicos de este tipo de contrato es que el propietario puede pactar con el operador "realizar sobre el terreno o sobre el inmueble preexistente la construcción requerida por el segundo" mediante el sistema ‘llave en mano’, de tal forma que el propietario se obliga a entregar el inmueble "en las condiciones pactadas".
En este sentido, se convierte en "un elemento esencial" la "definición precisa del inmueble resultante" con referencias a "documentos técnicos descriptivos del mismo" mediante los cuales "quedaría perfectamente identificado el futuro establecimiento hotelero" en lo que respecta a "su categoría, estándares de calidad o elementos diferenciadores".
En segundo lugar, en lo que se refiere a las licencias relacionadas con la construcción y explotación del establecimiento hotelero, lo habitual según Garrigues es que "se deslinde la responsabilidad de cada una de las partes" sobre las licencias que deben obtenerse en dos fases: "hasta la apertura y para la explotación".
De esta forma, la licencia urbanística y la licencia de apertura y funcionamiento "debería obtenerlas el propietario" mientras que las relacionadas con la actividad de cualquier tipo que se va a llevar a cabo en el inmueble "debería obtenerlas el operador".
Esta distribución de responsabilidades debería además contemplar "expresamente" los costes y gastos que tienen que ver con la obtención de estas licencias y las consecuencias que pudieran derivarse de su pérdida.
A continuación, Delgado ha destacado como otro de los elementos "esenciales" en este tipo de negocios jurídicos la fijación de un plazo "razonablemente largo" para que cada una de las partes obtenga los retornos esperados de esta modalidad de contrato, por lo que este tipo de convenios supondría la fijación de "plazos mínimos de obligado cumplimiento" y la imposición de "cláusulas penales en caso de incumplimiento de los mismos".
Fijación del precio
Finalmente, "el último de los elementos esenciales" de este tipo de negocios jurídicos es, según Garrigues, "el precio o la renta" ya que es frecuente que se negocien "al margen de las rentas fijas periódicas y actualizables" elementos de retribución variable "ligados con el retorno derivado de la explotación hotelera" y en consecuencia el establecimiento de "mecanismos de seguridad y la regulación de procedimientos de control de la realidad de las cifras de facturación-ingresos obtenidos por el establecimiento hotelero".
Por último, al margen de todos estos aspectos que se han citado anteriormente, habitualmente se incorporan determinados compromisos como "garantías o finanzas para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de cada una de las partes", la prohibición de "cesión del contrato y subarrendamiento del inmueble excepto para actividades complementarias" o la distribución de responsabilidades "respecto a los seguros contratados para cubrir los diferentes riesgos".
El artículo completo estará diponible en la edicion de junio del Periódico de CEHAT, que NEXOHOTEL pone a disposición de sus lectores en versión Pdf.
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