Según los datos del Informe de Inversión Hotelera presentado por Colliers, muestra que la inversión en España llegó a alcanzar los 3.180 millones de euros en 2021 (considerando hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión en hotel y suelo para uso hotelero).
El año pasado, en España se transaccionaron un total de 127 hoteles y 22.249 habitaciones, frente a 68 hoteles y 7.228 habitaciones en el 2020. Además, hay 18 activos que se han negociado entre suelos para desarrollo hotelero y la reconversión de inmuebles en hoteles.
En dos ocasiones anteriores, 2017 y 2018, los datos de inversión hotelera en España superaron los 3.000 millones de euros, lo que pone de relieve el punto extraordinario de esta cifra (un 26% superior a la de 2019), y en un contexto aún marcado por la pandemia y que se explica por la confluencia de factores como el importante drenaje de caja que han sufrido los operadores hoteleros, el alto apetito inversor unido a un exceso de liquidez en el mercado y la progresiva recuperación de la demanda, especialmente en destinos internacionales con marcado carácter vacacional, como es España.
En 2021 se invirtieron un total de 3.180 M en el mercado hotelero en España que ha marcado el tercer mejor registro histórico en nuestro país
Barcelona y Madrid
En cuanto a los tipos de hoteles que se están negociando, la inversión en 2021 se repartió equitativamente (50% – 50%) entre el segmento vacacional y el urbano, a diferencia de años anteriores donde los resorts fueron los protagonistas. Si bien el foco inversor sigue mostrando más interés por los activos vacacionales, la realidad es que el peso de los negocios muy destacados de Madrid y Barcelona ha nivelado la balanza.
Barcelona y Madrid volvieron a ser los principales destinos urbanos con 760 y 468 millones de euros, respectivamente, concentrando el 39% del total (1.228 millones de euros) y mostrando por segundo año consecutivo la clara ventaja de Barcelona sobre la capital.
Operaciones tan relevantes como la venta del Hotel Sofía y Expo, el NH Collection Gran Calderón adquirido por Lasalle Investment, o el Grand hotel Central y el antiguo Tryp Apolo, ambos adquiridos por Schroders, son sólo parte de las 23 transacciones registradas este año y que han llevado a Barcelona a alcanzar su máximo histórico anual hasta la fecha.
Por su parte Madrid, con 10 operaciones registradas, ha protagonizado la mayor transacción de un activo individual -Hotel Edition adquirido por Archer por encima de los 200 M- así como la transacción de mayor precio pagado por habitación -Hotel Bless adquirido por RLH por más de un millón de euros por habitación.
Canarias y Baleares
Los protagonistas vacacionales se concentran en Canarias y Baleares, con inversiones acumuladas de 633 millones de euros y 541 millones de euros, equivalentes al 37% de la inversión total, de las que destacan la venta de H10 Punta Negra a Blasson Property para su reconversión al segmento de ultra-lujo como una operación de portfolio protagonizadas por RIU o Grupotel.
Málaga
De los 4 destinos principales, cabe destacar a Málaga tras un 2020 de práctica inactividad. En 2021, la provincia presenció 13 operaciones por un valor de 267 millones de euros, de los que destaca la adquisición de compra por parte de la JV entre Stoneweg y Bain Capital del H10 Andalucía Plaza o la venta de los hoteles Natali y San Fermín, ambos adquiridos por JVs entre fondos internacionales y operadores (Zetland Capital & Fergus y Navis Capital & THB, respectivamente).
En 2021, el negocio resurgió tras las operaciones de portfolio con un total de 12 carteras de transacciones que comprenden 56 hoteles y 9.375 habitaciones por un valor total de 1.236 millones de euros.
Las transacciones de la cartera incluyen la adquisición por parte de Brookfield de Selenta Group por 440 millones de euros, la adquisición por parte de Riu de la posición minoritaria que ostentaba TUI en su joint venture, y la venta por parte de Meliá de una participación mayoritaria en su empresa victoriana Hotels & Resorts al grupo de inversores de Banca Privada de Bankinter o la entrada de Castlelake en Capital de Socimi Millenium Hotels para facilitar su crecimiento. A finales de año se anunció una última operación de portfolio protagonizado por Perial, con la adquisición de 5 hoteles B&B en Corum, y un anuncio de compra de 4 más en 2022.
El precio medio por habitación en hoteles transaccionales ha alcanzado un máximo histórico de 157.648 euros por habitación (+33% respecto a 2020), principalmente por la venta de un gran número de activos de alta calidad, más de 1 millón en el caso de 2 hoteles /habitación (Hotel Edition y Hotel Bless en Madrid) y varios de más de 500.000 /habitación (Grand Hotel Central en Barcelona, Punta Negra en Mallorca o Hotel Único en Madrid) Los precios de los 127 hoteles que se negocian son variados ampliamente, pero se reanudó la tendencia alcista del precio medio anterior a la pandemia.
«Sin duda la pandemia ha resultado ser una ventana de oportunidad para adquirir activos que en otro contexto de mercado no se habrían comercializado, más que una ocasión para obtener descuentos significativos. Los activos prime han demostrado una alta liquidez y sus yields una baja sensibilidad a la incertidumbre del mercado. El resto de activos ha sufrido ciertos ajustes en sus valoraciones en función de la calidad de los mismos, si bien muy inferiores a lo esperado debido a la liquidez existente en el mercado y el apetito inversor tras meses de paralización de la actividad, comenta Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers.
Cadenas hoteleras
Después de más de un año y medio de pérdidas de efectivo, las cadenas se vieron obligadas a realizar una serie de desinversiones para lograr liquidez debido a una fuerte caída en la demanda y una recuperación de la industria más lenta. En 2021, alrededor del 60% (1.877M) de las desinversiones las llevaron a cabo los operadores hoteleros, destacando la venta por parte de Selenta de sus 4 Hoteles principales o la venta de Meliá de un portfolio de 8 hoteles.
Desde el lado del comprador se han querido destacar los fondos adquirientes internacionales, acumulando un total de 1.848 millones de euros que supondría un 58% del total. La mayor parte de estos actores son fondos de inversión de perfil Core o Value added como Brookfield, Archer Capital, Schroders, Castlelake o Lasalle Investments.
En el plano nacional, con salvadas excepciones de operaciones de volumen ejecutadas por cadenas como Riu, Grupotel y Hoteles Globales, han predominado inversores como la familia Grifols, que ha adquirido el Hesperia Presidente de Barcelona, Anpora Investments -propiedad de Ricardo Portabello- con la compra del Alexandra de Barcelona o la Socimi All Iron, que se ha hecho con 8 inmuebles para su reconversión a apartamentos turísticos.
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Recuperación
Tras finalizar un 2021 de récord, con una lenta recuperación tanto económica como de demanda turística, se han despejado numerosas dudas sobre la pandemia. Siendo así que la campaña de vacunación ha tenido un papel predominante con la reducción efectiva del riesgo de contagio grave.
Además, la frenética actividad del pasado año ha dejado en el mercado numerosas referencias de precios que facilitarán las decisiones de compra futuras, determinando el impacto real de la pandemia en cada una de las clases de activos.
«En general, consideramos que se mantendrá la tendencia de este último año y que, salvo excepciones, no asistiremos a numerosas operaciones distrés. Como hemos venido observando, los activos de calidad son los que mejor han capeado el temporal y seguirán haciéndolo, ya que los fundamentales del mercado son muy positivos: liderazgo mundial del país a nivel turístico, fuerte apetito inversor, exceso de liquidez con tipos de interés en mínimos históricos, alta presión compradora y existencia de numerosas oportunidades de reposicionamiento.» concluye Laura Hernando.
