Durante el año pasado se realizaron 17 transacciones en las que se vendieron 20 hoteles, con una oferta de 3.485 habitaciones, y un volumen de 515 millones de euros. "Estos datos hacen pensar en una mejora del mercado de inversión", destacó la consultora, que no obstante recuerda que en 2010 la inversión hotelera experimentó un retroceso del 35% con respecto al año anterior. El estudio refleja que los activos singulares siguen siendo atractivos para los inversores extranjeros que en este momento disponen de liquidez para invertir en el Sector Hotelero y subraya que los más demandados son los establecimientos de cinco estrellas, que representan aproximadamente el 50% de la inversión realizada.
Los activos emblemáticos que han cambiado de dueño en la primera mitad del año son el Intercontinental Madrid (cinco estrellas y 302 habitaciones), adquirido por Mansion Services, sociedad relacionada con el inversor libanés Toufic Aboukhater dentro de una operación de activos gestionados por la cadena IHG propiedad de Morgan Stanley. También el Meliá Palacio de Congresos de Valencia cinco estrellas y 304 habitaciones) adquirido por la sociedad CPI Investments, cuyo propietario Boutrous El-Khoury también de origen libanés.
Entre los establecimientos de cinco estrellas la inversión se ha repartido entre el Intercontinental (cinco estrellas y 302 habitaciones) y Selenza (cinco estrellas y 44 habitaciones), ambos ubicados en Madrid; el Meliá Palacio de Congresos de Valencia (cinco estrellas y 304 habitaciones) y hotel El Rompido Golf (cinco estrellas y 196 habitaciones) en la provincia de Huelva. Por otra parte, los hoteles de cuatro estrellas que han cambiado de titular representan aproximadamente el 30% del total de inversión, destacando la desinversión del hotel Lebreros de Sevilla (cuatro estrellas y 437 habitaciones) por parte de Sol Meliá, que seguirá explotando el establecimiento en virtud a un contrato de arrendamiento firmado con el comprador BBVA Renting.
El segmento urbano concentró el 65% de la inversión frente a los hoteles vacacionales, destacando Madrid y Barcelona. La capital ha acaparado durante la primera mitad del año las operaciones de mayor envergadura como la venta del Intercontinental, el Selenza Madrid y el Tryp Centro Norte (tres estrellas y 203 habitaciones). Las operaciones de activos ‘distressed’ supusieron aproximadamente el 35% del volumen de inversión registrado. Las operaciones más relevantes de este tipo han sido la venta del Meliá Palacio de Congresos de Valencia, que estaba inmerso en un proceso de concurso de acreedores, y la venta del Selenza Madrid y del Tryp Centro Norte por parte de las promotoras inmobiliarias Rayet y Colonial respectivamente.
Las cadenas hoteleras se han mostrado activas y han intervenido en 10 de las 15 operaciones registradas, aunque en volumen solamente representaron el 35% de la inversión. La operación más significativa la adquisición del Hotel El Rompido Golf (cinco estrellas y 196 habitaciones) por parte del grupo hotelero alemán Precise Hotel Collection, a la que se suman las inversiones realizadas por Ohtels, que se ha hecho con dos establecimientos de Sarahotels, Servigroup y el grupo Sehrs. Por contra, pierden protagonismo las operaciones de cartera, salvo la operación de recompra de hoteles de H10 a Hotasa no se ha registrado ninguna operación de este tipo. La intensa actividad corporativa prosigue como lo demuestra la alianza de NH Hoteles y el grupo chino HNA, que ha supuesto la entrada en el capital de NH mediante la adquisición de una participación del 20% en la sociedad, tras las alianzas de AC Hotels y Marriot y Sol Meliá y la estadounidense Wyndham selladas el año pasado.
Previsiones
Para Irea, en lo que queda del año se seguirán produciendo más operaciones de ‘distress’ y de ‘sale and leaseback’ como consecuencia de la creciente precisión ejercida por las entidades financieras sobre los propietarios de activos. "Los bancos a medida que vayan culminando sus procesos de reestructuración interna continuarán forzando la salida de activos al mercado, muchos de los cuales estarán localizados en ubicaciones secundarias con necesidades de inversión en muchos casos y con una deuda asociada muy elevada", señala el estudio.
La falta de demanda por este tipo de activos debería forzar los precios a la baja, advierte la consultora, que cree que en esas condiciones se podrían encontrar potenciales compradores. Además, considera que se mantendrá la oferta de activos emblemáticos en las principales ciudades y en ubicaciones ‘prime’, que "no deberían sufrir caídas sustanciales en el precio". "Es posible que los inversores se animen y se decidan a adquirir activos incorporando en el precio de compra una prima ante las expectativas futuras de mejora de resultados", apunta.
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