La diferencia fundamental radica en que, debido al tipo efectivo aplicable, se tributará al 18% en vez de al 42,6%, lo que conlleva que la misma renta disponible podrá alcanzarse con un alquiler "en torno a un 30% más barato".
El socio de Garrigues Málaga, Pedro Fernández, ha explicado que si este mecanismo alcanza el éxito que ha tenido en otras economías desarrolladas, dentro de unos años veremos que una cantidad "nada despreciable" del ahorro de las familias se habrá invertido en estas sociedades.
Además, Fernández ha añadido que la aplicación del régimen SOCIMI conlleva "cierta complejidad" y requerirá el sometimiento a las exigencias de la cotización en Bolsa, "lo cual se espera redunde en una mayor seguridad para los inversores", siendo el mayor coste de gestión asumible "dado el ahorro fiscal conseguible".
Sobre quién tomará la iniciativa, el socio de Garrigues ha señalado que es previsible que los grupos hoteleros segreguen a favor de "sociedades creadas a tal efecto los inmuebles de su propiedad" y seguidamente "vendan las acciones de tales sociedades en el mercado bursátil", con los contratos de arrendamiento a ‘mercado’ ya celebrados, sustituyendo así amortización técnica por gasto de arrendamiento.
De esta forma, el grado de diversificación de esta cartera inmobiliaria así como la solidez de la marca hotelera "serán determinantes en la evaluación del riesgo de estas acciones".
Con la estructura adecuada —añade Fernández— el grupo hotelero "podrá reinvertir el efectivo generado en nuevos hoteles o equipamiento", tributando al 18% por las plusvalías generadas en la operación.
Arrendamiento operativo
Por otro lado, hay que destacar que el arrendamiento "ha de ser de tipo operativo, y no financiero" ya que este último, según ha explicado el abogado y se define en el impuesto sobre sociedades, "no se considerará una inversión apta para el régimen SOCIMI".
En este sentido, este punto "es de especial relevancia tras la reforma contable recientemente entrada en vigor", pues el arrendamiento financiero ha ampliado su alcance más allá de los contratos comunes de leasing con opción de compra que por su configuración ofrezcan pocas dudas en cuanto a su ejercicio.
Así, se reputan financieros aquellos contratos en que se traslade al arrendatario una parte sustancial de los riesgos y beneficios habitualmente asociados a la propiedad.
Finalmente, Fernández ha manifestado que puede aventurarse que un empresario hotelero querrá disponer de un derecho de arrendamiento "estable y sólido", que no le deje a merced de una resolución prematura por parte del propietario y querrá legítimamente, además, aprovechar parte del fondo del comercio generando en torno al emplazamiento del hotel, con lo que, en contrapartida, el propietario "exigirá ciertas garantías económicas".
En estas circunstancias veremos contratos próximos al arrendamiento financiero y por tanto no aptos para inversión en el marco de las SOCIMIs. Es ésta una área "llena de matices y sólo la práctica permitirá establecer contornos claros entre una otra figura", ha concluido.
Podrá encontrar el artículo completo en la revista de enero de CEHAT
