Con independencia de los colores y tendencias políticas de cada uno, quisiera resaltar algunos aspectos que se han transmitido en estos días sobre los sectores inmobiliario y hotelero a los medios de comunicación, que aparentemente nos pueden parecer normales y que desde una lectura desapasionada no dejan de llamar mucho la atención.
Antes de comentar dichos aspectos, es necesario contextualizar los mismos con la situación del mercado, tras la más profunda crisis que hemos sufrido en los últimos cincuenta años, por no remontarnos más allá en el tiempo.
Tras ocho años de una grave crisis inmobiliaria y financiera, el mercado inmobiliario español ha suscitado en los dos últimos años un extraordinario interés por parte de los fondos de inversión. Dicho interés se ha concretado en el año 2014 en la adquisición de activos inmobiliarios, deuda hipotecaria y sociedades relacionadas con dicho sector, por más de 23.000 millones de euros.
En 2013 dicha cifra se situó en torno a 5.000 millones de euros. La entrada masiva de capital para invertir en un sector arrasado por la crisis ha posibilitado el reinicio de la actividad de promoción residencial, la vuelta de la financiación a compradores de viviendas y a promotores inmobiliarios y la fijación de precios a activos y a deuda que eran ilíquidos hasta hace 24 meses.
En este contexto se va a producir el cambio político en numerosos ayuntamientos y en algunas comunidades autónomas, como consecuencia de la elección democrática de nuestros representantes. Las primeras declaraciones de algunos de ellos han suscitado una enorme preocupación en el mercado de inversión inmobiliario, protagonizado fundamentalmente por el capital internacional.
La mayor preocupación no deriva de la ideología de unos representantes frente a otros, sino de la inseguridad jurídica que se transmite en declaraciones personales y programáticas de algunos. Dichas declaraciones anticipan como algo normal, la posibilidad de que alcaldes y parlamentos autonómicos puedan tomar medidas sobre los siguientes aspectos:
Paralización de los desahucios
Llama mucho la atención que se proclame la posibilidad de que determinados ayuntamientos se opongan por todos los medios a la aplicación de la Ley que ampara los derechos de los propietarios de inmuebles o de los acreedores de hipotecas.
No discuto el drama que supone el desalojo de su vivienda de familias sin recursos y de la necesidad de gestionar de la mejor forma posible el amparo a quienes lo han perdido todo. Pero ese amparo no se puede imponer a los propietarios de los inmuebles o de los derechos hipotecarios o en función de que dicho propietario sea una empresa o un banco, en contra de las leyes vigentes.
La imagen que se está transmitiendo a los inversores internacionales con este tipo de declaraciones, atenta contra la seguridad jurídica de nuestro país y, por tanto, a su ánimo inversor inmediato en determinados municipios y en concreto en el sector de la vivienda.
La ley es la ley, y un ayuntamiento o una comunidad autónoma deberían estar en primera línea de la defensa de este principio. Si se quieren paliar los efectos de la ley, dichos organismos quizá deberían hacerlo con cargo a sus presupuestos.
“Auditorías” sobre proyectos en curso o inversiones realizadas por inversores inmobiliarios o financieros en los últimos años. Entrecomillo el concepto porque estas revisiones suenan más a Comités de Salud Pública que a auditorías formales.
Los inversores que arriesgaron su dinero en los últimos años de la crisis en el sector inmobiliario español para el desarrollo o rehabilitación de grandes proyectos, contribuyeron a iniciar el fin de dicha crisis. Incluso, en algunos casos, posibilitaron el salvamento de algunos municipios de la ruina económica.
Bajo el mismo precepto de que aparentemente la seguridad jurídica es un elemento de importancia secundaria, la aplicación retroactiva de los objetivos de los nuevos representantes a estos proyectos no sólo podría atentar contra la normativa vigente sino que directamente afectará al ánimo inversor en un momento en el que nuestra economía comienza a despegar con fuerza.
¿Cómo explicamos en China o en Londres que inversiones muy significativas realizadas en momentos de incertidumbre se ponen hoy en entredicho? Yo no lo haría sin ruborizarme y sin preocuparme muy mucho por sus efectos.
Moratorias al desarrollo de proyectos
En determinados partidos políticos es conocida su fobia a los centros comerciales, en mi opinión debido al desconocimiento de las tendencias de consumo de la población y a un afán electoralista de proteger a comercios locales que realmente no necesitan su amparo, sino la lógica adaptación a las reglas de mercado en precios y calidad de sus servicios.
Pues bien, a dicha obsesión se suma ahora la de no permitir el desarrollo de proyectos hoteleros, donde los inversores consideraban viable comprometer importes muy significativos de capital.
La intervención de ayuntamientos y comunidades autónomas en el sector inmobiliario y hotelero mediante la limitación de este tipo de proyectos, se ha demostrado en el pasado como un elemento distorsionador del mercado que atenta contra la libre competencia.
En primer lugar, el establecimiento de moratorias incrementa significativamente el valor de los inmuebles sujetos a dicha limitación que ya se encuentran en explotación. ¿Por qué tenemos los ciudadanos que regalar ese valor a unos y negárselo a otros? ¿En qué beneficia a la ciudad? ¿Por qué no limitar las gasolineras, los quioscos, las farmacias o las tiendas de moda?
Puestos a limitar, ¿dónde se encuentra el fin de ese límite?
De nuevo, las declaraciones realizadas sobre estos aspectos han contribuido a que los inversores comiencen a tachar de sus objetivos a determinados ayuntamientos para aquellos proyectos que requieran gestionar permisos ante los nuevos gobernantes.
Siendo estos ejemplos factores muy relevantes para contribuir a añadir riesgo e inseguridad a la inversión, en mi opinión es mucho más grave la capacidad que se anticipa a los poderes municipales y autonómicos para zancallidear proyectos viables por la vía de la ralentización de permisos, licencias y gestiones administrativas.
Inversores y promotores están expectantes y muy preocupados por el incremento de riesgos y de las incertidumbres políticas. Al común de los mortales le podrá parecer que dicha preocupación le es indiferente. La cruda realidad es que como país endeudado y quebrado por la crisis reciente, sólo la confianza de los inversores, y especialmente de los inversores internacionales, nos puede ayudar a desapalancar y desatascar las tuberías del sistema financiero español y de un sector inmobiliario embarrancado.
La pérdida de esa confianza afecta directamente a todos los españoles, a la creación de empleo y a la “exportación” de activos inmobiliarios para los que no ha existido demanda local. Algunos están haciendo juegos malabares con dicha confianza.
Mikel Echavarren
CEO / Irea
