Dentro de los nuevos modelos híbridos existentes en el mercado que reúnen la gestión hotelera e inmobiliaria, el condohotel es el que presenta más posibilidades de éxito por los beneficios que puede reportar a los tres agentes implicados: el promotor del inmueble, el propietario y el gestor hotelero.
En los dos últimos años, el aumento del número de visitantes que han llegado a España no se ha visto reflejado en mayores beneficios para las compañías hoteleras, debido, entre otros factores, al descenso de las adquisiciones de paquetes vacacionales completos motivado por la capacidad organizadora del viaje que posibilita Internet y también a la decisión de compra de unidades de alojamiento por parte del turista en su destino preferido, una decisión en la que los bajos precios de los viajes en avión han tenido un peso determinante.
Esto ha provocado, según la consultora Magma Turismo, "la aparición de nuevos modelos de inversión como el condohotel, un modelo híbrido entre complejo hotelero y residencial que reduce los efectos negativos de la oferta turística de alojamiento no reglado sobre la actividad hotelera tradicional".
La consultora turística afirma que esta fórmula se basa "en la idea de que un promotor desarrolle un producto inmobiliario con características de hotel, vendiendo las habitaciones como condominios a diferentes propietarios y contratando a una compañía gestora hotelera para la administración del inmueble". "El propietario (único) de cada habitación puede utilizarla durante un periodo establecido y, cuando no esté ocupada, la compañía gestora la comercializa como habitación hotelera y los beneficios generados por esta comercialización se distribuyen entre ésta y el propietario". De esta forma, "todas las partes implicadas en un proyecto de condohotel bien desarrollado pueden lograr notables beneficios", añade.
En primer lugar, "el promotor consigue una financiación rápida del proyecto porque la venta puede cerrarse antes del inicio de las obras y las unidades vendidas como condohotel suelen alcanzar un precio entre un 15% y un 40% superior al de un condominio regular". El propietario de la unidad hotelera, por su parte, "se asegura un retorno fijo" y finalmente el gestor hotelero "añade a los ingresos por ocupación una cantidad determinada de las cuotas que abonan los inversores por el mantenimiento y gestión de su propiedad", según afirma Magma Turismo.
Esta nueva modalidad de negocio hotelero tiene su origen en Estados Unidos, donde existen actualmente casi 70.000 unidades de alojamiento explotadas de esta manera y, dentro de Europa, Francia es el país que cuenta con un mercado más evolucionado, según la consultora. En España, por su parte, "Sol Meliá, Pierre et Vacances o MedGroup ya tienen en marcha operaciones en Madrid, Málaga, Alicante o Mallorca".
Situación legal
Una de las razones que frena la inversión de la mayoría de las compañías gestoras hoteleras en condohoteles es, según Magma Turismo, "el vacío legal existente". Una falta de regulación que provoca que existan "múltiples enfoques" y que dependiendo de la zona en la que se ubique el inmueble "se debe optar por una configuración legal en la que esté más o menos presente el elemento residencial".
Por su parte, Garrigues, gabinete jurídico de la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT) considera que aunque el condohotel no está expresamente regulado "no es una figura ilegal, prohibida o ilícita". Según el bufete, "el uso terciario-hotelero de un inmueble no decae porque su propiedad esté en manos de varios inversores particulares y ello no produce su calificación de ‘uso residencial’". Por último, "lo relevante es que el destino de dicho establecimiento sea turístico y que su explotación y gestión sea unitaria y empresarial", añade Garrigues.