Restricciones, registros e impuestos: ¿qué salidas hay para la vivienda turística?

8,4 millones de viajeros internacionales se hospedaron en viviendas turísticas en España hasta octubre

El problema de la vivienda turística en España es un conflicto que lleva ya varios años activo. Y es que su uso está suponiendo un gran foco de problemas en diferentes frentes y regiones, centrados sobre todo en su falta de regulación, en la gentrificación que produce y en la consecuente turismofobia.

Por ejemplo, el número de turistas que se hospedado en viviendas turísticas en España entre enero y octubre de este año creció un 0,15% por encima del nivel de 2019, alcanzando así un total de 8,4 millones de viajeros internacionales. Esta cifra supone un aumento de casi 13.000 extranjeros más en este tipo de alojamientos, según datos del INE. En el caso de compararse con el mismo periodo de 2022, fueron 6,2 millones de turistas internacionales los que se alojaron en España. Esto significa que, respecto a ese año, estos han aumentado un 35,4%.

Desde CEHAT y para explicar la proliferación de las viviendas turísticas en España, su secretario general Ramón Estalella asegura que "la famosa Ley de Vivienda protege al inquilino, no les puedes echar, esto hace que haya disminuido muchísimo la oferta de viviendas en el mercado ya que los propietarios tienen experiencias de que no les pagan. Si hay restricción de oferta y la demanda sigue estable, se incrementan mucho los precios, por lo que hay que poner viviendas en el mercado y no poner tanta protección al inquilino. Entonces lo que hacen los españoles es poner la vivienda en uso turístico porque ganan más y no hay regulaciones".

"El precio del alquiler sube porque hay menos ofertas de vivienda por estas cosas. Esto influye en el efecto del boom de Airbnb. Se están tomando medidas en Nueva York y en Italia. Necesitamos que la Administración nos ponga unas reglas de juego con un escenario claro, la solución no son los impuestos sino una regulación. Por lo que hay que nivelar el terreno de juego: o pones las mismas normas para todos o se las quitas a todos", reclama.

Casos internacionales

Varias ciudades alrededor del mundo ya han decidido legislar sobre este tipo de alojamientos. Este es el caso de Nueva York, ciudad que desde septiembre aplica restricciones a las plataformas de alojamientos turísticos como Airbnb. Concretamente, la nueva normativa fuerza a todos los anfitriones a registrarse ante las autoridades locales, y además prohíbe el alquiler de apartamentos enteros durante menos de 30 días cuando no estén presentes los dueños.

Eso sí, cabe destacar que estas medidas han disparado aún más los precios de los hoteles de la Gran Manzana y ha hecho que las ofertas de alojamientos migren a sitios menos seguros como Facebook Marketplace y Craigslist, o que los clientes se trasladen hasta Nueva Jersey. Pese a la norma, algunos anfitriones y posibles clientes también se saltan las regulaciones de Airbnb y Nueva York comunicándose directamente entre ellos, por lo que el efecto no está siendo el esperado.

Por su parte, Portugal también ha puesto límites a los pisos turísticos. La aplicación de un impuesto extraordinario del 15% para los dueños de pisos turísticos es uno de los principales cambios, se trata de una tasa especial que tienen otros sectores concretos como las energéticas. Por otra parte, se aprobó que cuando dos tercios de la comunidad de propietarios lo solicite, se podrá suspender una licencia ya concedida de piso turístico. Es decir, si el piso provoca muchos problemas y la mayoría de vecinos quiere que cambie, podrán hacerlo.

Por último, Florencia también ha aplicado la medida establecida por Nueva York de prohibir los alquileres de Airbnb por menos de 30 días. Junto a esto, ha ofrecido tres años de exenciones fiscales a los propietarios de viviendas de alquiler a corto plazo si cambian a contratos de arrendamiento ordinarios.

Se debe señalar que el Gobierno está elaborando un proyecto de ley en el que se exigiría una estancia mínima de dos noches en todas las viviendas que están situadas en los centros históricos de las ciudades y en localidades con mayor turismo. Por lo que, este conflicto está aún en fase de prueba en lo que a su solución se refiere.

En el caso español, el Tribunal Supremo ha avalado que se veten los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios en las que se prohíbe expresamente en sus estatutos que las viviendas se usen para ejercer una actividad económica. De esta manera, se ha concluido que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica. Todo esta coyuntura muestra que todavía se está lejos de encontrar la solución a nivel internacional, pero más aún en España.